Курсы валют: USD1 USD: 2.5520 EUR1 EUR: 2.7734 RUB100 RUB: 3.3821 (Обновлено: 08.04.2020 в 18:11:01)Результаты торгов на фондовой бирже: USD1 USD: 2.5512 EUR1 EUR: 2.7715 RUB100 RUB: 3.3669 : 1.0000 : 1.0000 : 100.0000 (Обновлено: 08.04.2020 в 18:11:01)Ставка рефинансирования: bank8.75% (19.02.2020);

Минчан испортил… земельный вопрос

867
10 минут
Минчан испортил… земельный вопрос

Каждый десятый дом за МКАД выставлен на продажу. Переизбыток предложения сбивает цены на рынке загородной недвижимости

Белорусский рынок загородной недвижимости переживает два важных и в чем-то даже взаимоисключающих тренда: с одной стороны, в нашей стране явно меняется отношение к жизни – при покупке загородной недвижимости белорусы все чаще отдают предпочтение не дачам, а домам для постоянного проживания, причем, как можно более экологичным и комфортным. С другой стороны, этот тренд пока мало отражается на спросе – предложение на рынке все еще превышает его в разы. По словам риэлторов, каждый десятый дом вблизи Минска выставлен на продажу.

Привычная стабильность

«Диагноз» экспертов «Дела»: рынок загородной недвижимости стабильно активен, но при этом на нем достаточно давно наблюдается тенденция снижения стоимости объектов. Причины этого стоит искать в 2009 году, когда недвижимость в окрестностях Минска резко подешевела в связи с массовой продажей земли под индивидуальную застройку. В результате на рынке появилось много готовых домов, а спрос по сути не изменился. Переизбыток объектов обернулся «переборчивостью» покупателей и лояльностью к торгу продавцов. В итоге за прошлый год средняя стоимость объектов на этом рынке снизилась на 5-10%. Хотя цена, по которой частные лица выставляют дома на продажу, часто на 30-50% выше рыночной, но, как говорят риэлторы, в реальных сделках фигурируют гораздо меньшие цифры.

В минувшем году в Беларуси было заключено более 18,5 тыс. договоров купли-продажи жилых домов, что на 5% больше, чем в 2011-м. Причем, около 30% сделок – в Минском районе. Правда, последний квартал 2012 года не порадовал риэлторов: на рынке неожиданно обозначилось значительное уменьшение предложения загородной недвижимости – общий объем предлагаемых к продаже объектов сократился на 17,3%. В условиях низких цен их владельцы решили «попридержать» свои объекты до весны, когда на рынке традиционно отмечается рост спроса. Впрочем, по мнению риэлторов, в ближайшей перспективе общий тренд к снижению цен сохранится, поскольку переизбыток предложения все еще заметен. Это касается всех типов загородного жилья, по крайней мере, в столичном регионе.

Основные приоритеты

Приблизительно 2/3 предложений на белорусском рынке загородной недвижимости составляют дачи, дома и коттеджи, четверть – земельные участки и только около 7% – многоквартирная застройка. Все еще экзотикой являются таунхаусы, хотя, например, в Подмосковье этот сегмент занимает около 11% рынка.  

Дачные участки, согласно еще советским традициям, в основном сконцентрированы недалеко от железнодорожных путей. Расценки в этом сегменте существенно не поменялись: дача в 10 км от города стоит в среднем $40-45 тыс., в 50 км и дальше –$17-20 тыс.

Но, конечно, основную долю рынка составляют традиционные жилые дома и коттеджи. Дома распространены очень равномерно и в этом сегменте нет понятия престижности направления, привязки к природным условиям или социальной инфраструктуре. Большинство таких объектов были построены еще в советские годы, и средние цены на них колеблются в диапазоне $500-800 за кв. м.

А вот с коттеджами дело обстоит иначе: абсолютное большинство объектов построено за последние 5-10 лет, более 90% из них размещены в 25-километровой зоне от МКАД, а средняя площадь коттеджей составляет около 265 кв. м. Основные предложения застройщиков в этом сегменте касаются коттеджей и таунхаусов.

«Если раньше цена на дома повышенной комфортности начиналась от $800 тыс. и могла доходить до $2 млн. и более, то сейчас планка снизилась: от $500 тыс. до $1,5 млн., –  рассказывает  Елена Акулич, начальник отдела загородной недвижимости агентства «Твоя столица». – Безусловно, есть элитные с точки зрения цены и качества объекты, но их как было мало, так и осталось».

Цены на такое жилье чаще всего индивидуальны и зависят от пожеланий заказчика. Так, например, средняя стоимость квадратного метра в поселке «Гринвич» составляет $1600 и зависит от многих факторов, в том числе от размера предоставляемого участка.  «Поселков такого формата, как наш, мало, рынок только формируется, – считает директор компании «Гольф Клуб» Андрей Никоненок. – Большинство поселков предлагают ограниченные условия, у многих из них есть вопросы к инфраструктуре,  наличию инженерных коммуникаций. Однако поселки такого формата однозначно будут появляться – в Минске остается все меньше площадей для новостроек, а если сносить старые и строить новые дома, то затраты окажутся просто огромными. Дома за городом покупать выгоднее, поэтому в пригородной зоне будет появляться больше индивидуальных проектов и таунхаусов».

Земельный вопрос

Наиболее остро сейчас стоит вопрос приобретения земельных участков. На рынке уже ощущается их реальный дефицит, особенно в престижных районах недалеко от Минска, где практически не осталось свободных мест. Разогревает цены и тот факт, что согласно закону местные исполкомы должны реализовывать на торгах не менее 30% участков от вновь сформированных зон для индивидуальной застройки. Тем более что реально отдельные сельсоветы Минского района продают на аукционах до 50% земельных участков. Так, в прошлом году в Горанском сельсовете на аукционах было продано 85 участков, тогда как очередникам предоставили… всего 4. В Боровлянском сельсовете на торгах было продано 22 участка, а очередникам вообще не досталось ни одного. Как говорят представители местных органов власти, такие продажи – единственный источник доходов для пополнения местных бюджетов. Вырученные от продажи деньги направляются на развитие инфраструктуры, поэтому цена на привлекательные участки на аукционах порой взмывает до небес. Например, самый дорогой участок в деревне Валерьяново в прошлом году обошелся покупателю в Br1,037 млрд.!

В основе цен на землю лежит кадастровая стоимость, ниже которой участок не может быть выставлен на аукцион. Но, как показывает практика, зачастую стартовые цены участков значительно ее превышают – местные власти выставляют землю на торги по рыночным ценам, зная, что они все равно найдут своих покупателей. В прошлом году в Боровлянах на аукцион был выставлен лишь один земельный участок по цене в Br200 млн. В этом году там же стартовая цена самого дешевого участка составила Br600 млн.

«Начальная цена земельного участка зависит в первую очередь от его месторасположения, – говорит Александр Савончик, председатель Боровлянского сельского исполкома. – Тот участок, который мы выставляли на аукцион в прошлом году, находился в низине, у дороги. А тот, который выставлен на аукцион в этом году, расположен в удалении от дороги, имеет все коммуникации (вода, газ, электричество, канализация) и хорошие подъездные пути. Поэтому и цена на него другая, рыночная, по которой продаются участки на вторичном рынке. Таких участков у нас в Боровлянах осталось только 4. На перспективу вообще ничего нет, а деньги, вырученные от продажи земельных участков, мы направляем на развитие коммуникаций и дорог».

Постепенно на рынке земельных участков складывается дефицит: желающих строить много, а вот предложение невелико. Если в прошлом году в Минском районе было продано 509 участков, то план на этот год – вдвое меньше. Всего же, по данным Минского облисполкома, на 27 декабря 2012 года в Минской области на аукционах гражданам в частную собственность было продано 1097 земельных участков на сумму Br93 млрд. 898 млн. 301 тыс.

«Сегодня  можно продать только участок, приобретенный на аукционе и выкупленный в частную собственность или – земельный участок с консервацией строительства, – рассказывает директор агентства «Загородный дом» Владимир Чернушевич. –Участки, выделенные нуждающимся для улучшения жилищных условий, сейчас не продаются – нет правовой нормы, по которой их можно было бы продавать. Нам нужна такая правовая база, чтобы перейти к нормальным рыночным отношениям. Если разрешить продажу земли, находящейся в частной собственности, государство получит гарантированную прибыль, а участки будут вовлечены в рыночные отношения, и цена на них упадет. Если в прошлом году продавались в основном те участки, которые не были выделены нуждающимся, то в этом году – возможен «перекос» рынка примерно на 40% в сторону перепродаж участков, купленных на аукционе. Не секрет, что многие покупали участки на аукционе именно для перепродажи. Например, Михановичкий сельсовет купил участок за $8 тыс., а продает уже за $38 тыс. При этом, ни один закон не нарушен»

Новые тренды

Спрос на объекты загородной недвижимости связан как с относительно низкой стоимостью предложения, так и с изменением отношения людей к загородной жизни. На последнее влияют, в том числе, и объективные факторы. В пригородах постепенно улучшается обустройство, на выездах из Минска появляется все больше торговых центров, решаются проблемы медицинского и бытового обслуживания. Не последняя причина – экология и комфорт, который включает в себя не только наличие гаража, собственного участка, коммуникаций, но и подразумевает экономию времени на дорогу к работе.

«Все чаще дома за городом становятся альтернативой городской жизни во многих ситуациях: например, при изменении статуса, когда продают квартиру в городе и приобретают коттедж в престижном поселке, – рассказывает Елена Акулич. – Часто за город перебираются с целью увеличить жилплощадь при отсутствии средств на доплату: продают однокомнатную квартиру в центре и покупают многокомнатный дом. Кроме того, наметилась тенденция приобретения садовых домиков, годных к проживанию в течение всего года. Конечно, при условии, что они находятся на доступном расстоянии, оснащены отоплением и круглогодичным источником питьевой воды».

По словам экспертов «Дела», покупатели загородной недвижимости стали лояльнее относиться к удаленности от МКАД. Их уже не так пугает 30-километровая зона, а если нет необходимости каждый день ездить в Минск, то расстояние еще меньше влияет на  выбор, особенно при наличии хорошей инфраструктуры.

Постепенно стирается и понятие «престижности» направлений. Все чаще покупку увязывают с удобством проживания, выездом и въездом в столицу без пробок, местом работы, учебы и др. Тем не менее, наибольшее количество востребованных объектов сконцентрированы на Логойском, Московском и Молодечненском направлениях. Стабилен спрос также на Раковское и Мядельское направления. Причем популярность того или иного маршрута связана с сегментом рынка. Например, лидерство по продажам домов и коттеджей прочно удерживают Московское и Логойское направления, дач больше всего продается вдоль железной дороги на Молодечно, лидеры многоквартирной застройки – Слуцкое и Логойское направления. Общая тенденция такова, что покупатели жилых домов и коттеджей бизнес-класса все чаще отдают предпочтение пригородам, а не городской черте. И это – не прихоть, а опасение попасть в соседство с зоной реконструкции, каких в Минске становится все больше.

«Если человек приобретает загородный дом, то в первую очередь для него имеет значение расстояние до Минска – желательно, в пределах 10-15 км., – рассказывает Ирина Дробова, начальник отдела продаж недвижимости ООО «Жилпроминвест». – Немаловажно и наличие инфраструктуры, а также водоема и леса. Клиенты обращают внимание на то, чтобы поблизости не было каких-либо крупных производственных предприятий. Большинство людей проявляет интерес к одноэтажным и  не очень большим домам площадью 200-250 кв. м. Есть спрос и на двухэтажные дома большей площади – до 300 кв. м. Интересно, что в основном дома покупают молодые семьи с детьми, либо взрослые дети приобретают коттеджи для пожилых родителей. Все наши покупатели подчеркивают, что отдают предпочтение закрытому коттеджному поселку, потому что для них самое главное – это безопасность и комфорт проживания их близких».

Покупатели становятся более требовательными к качеству квартир и загородных домов и готовы хорошо платить за качественные объекты, которых в Беларуси, кстати, явно не хватает. По мнению участников рынка, спрос на такие «квадраты» еще долго будет превышать предложение. Еще один тренд: выгоднее приобретать «незавершенку», чем начинать самостоятельное строительство с нуля. Цены на такие объекты – достаточно лояльные в связи с массовыми продажами, связанными с ограничением сроков строительства. В конце февраля рынок ожидает традиционной активизации продавцов дач и домов для летнего проживания. Что вновь приведет к насыщению рынка этим типом объектов и очередному снижению цен на них.

 

Материал подготовлен при поддержке портала Realt.by

ТОП-10 самых дорогих земельных участков,

проданных с аукционов в Минском районе в 2012 г.

1.  Валерьяново,– Br1 млрд. 37 млн.

2.  Раубичи – Br972 млн.

3.  Валерьяново – Br943 млн.

4.  Валерьяново – Br857 млн.

5.  Валерьяново – Br644

6.  Каменная горка – Br629 млн.

7.  Колодищи – Br560 млн.

8.  Боровляны – Br555 млн.

9.  Сеница – Br500 млн.

10.  Ждановичи – Br441 млн.

 

 

  • Комментарии
Загрузка комментариев...