Кризис перепроизводства

В 2015 году цены на московскую недвижимость рухнули почти на треть. В 2016-м эксперты ожидают падения еще на 10-15%.

В прошлом году в Москве на вторичном рынке было зарегистрировано почти на 30% меньше сделок с переходом прав собственности на жилье, чем в 2014-м. Это следует из данных управления Росреестра по Москве, зарегистрировавшего 113 769 сделок против 162 038 годом ранее. Рынок новостроек столицы при этом просел значительно меньше – на 18%. В свою очередь, по оценкам одного из крупнейших в России агентств недвижимости «Этажи», в целом по России суммарный объем сделок с недвижимостью в стоимостном выражении в 2015 году потерял 42%. Падение цен при этом составило 15%.

«Падение на вторичном рынке серьезнее по двум причинам, – объясняет руководитель аналитического центра irn.ru Олег Репченко. – это отсутствие льготных ипотечных кредитов (их можно получить только на новостройки) и завышенные цены на «вторичку». Застройщики – более рыночные, и при падении спроса они дают скидки, снижают цены, а владелец уже готовой квартиры обычно пытается продать по максимальной цене и готов держать ее до последнего».

Что касается первичного рынка, то еще одна причина его «живучести» – фактор ипотеки. В марте правительство приняло решение удерживать ипотечную ставку на уровне не выше 12%. Для этого в федеральном бюджете было зарезервировано 9 млрд руб, предназначенных банкам для возмещения разницы между фактической и требуемой ставками, что и помогло рынку несколько смягчить «жесткую посадку». В объяснениях же общих причин обвала на рынке большинство экспертов единодушны: это – нефть и… кризис перепроизводства.

«Для понимания цен на недвижимость достаточно понимать цены на нефть, – рассуждает директор агентства недвижимости «Этажи» Ильдар Хусаинов. – Мы составили корреляцию долларовых цен на недвижимость в России и долларовых цен на нефть...  И мы видим из этого графика буквально пугающее подобие двух линий. Еще больше можно начать беспокоиться, если взглянуть на текущие котировки нефти, так как период реакции цен недвижимости на изменение трендов в ценах на нефть, по нашим оценкам, составляет четыре-шесть месяцев».

По мнению аналитиков рынка недвижимости на нем сейчас налицо – классическое перепроизводство. По некоторым оценкам, на одного жителя России в продаже сейчас находится более 2 кв. м жилья. Это в два раза больше нормы. Для сравнения, в 2011 году этот показатель был 0,85 кв. м. И по итогам 2016 года ожидается его рост. По данным «Метриум Групп», количество выставленных на продажу квартир в недорогих новостройках за год выросло на 80%. В сегменте бизнес-класса рост составил 43%. Т.е. застройщики выставили на рынок больше жилья, чем когда-либо с 2009 года

«Затоваривание на других рынках решается проще: товар увозят в другие страны или регионы; у него есть срок годности, его стоимость падает из-за возраста товара. при перепроизводстве сильно снижается цена… Но все равно – идет реализация и, как правило, какое-либо глобальное затоваривание невозможно! – говорит Ильдар Хусаинов. – Недвижимость, помимо того что обладает трехлетним циклом изготовления товара, привязана к месту производства. А значит, возможен вариант, когда при действующем перепроизводстве еще три года «склад» будет только нагружаться».

В оценках перспектив на 2016-й у российских аналитиков преобладает пессимизм. Даже в наиболее позитивном варианте, если среднегодовая цена на нефть будет в диапазоне $40-55 за баррель, наиболее вероятен сценарий, при котором цены уменьшатся еще на 10%, – считают в агентстве «Этажи». Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп», говорит, что если программу ипотеки с частичным госфинансированием не продлят, то спрос на новостройки в 2016 году просядет на 20-30%, а цены – на 10-15%.

При этом девелоперы продолжат уходить в сегмент строительства жилья эконом-класса, а также арендного жилья и доходных домов. До сих пор из-за высокой маржинальности в строительстве застройщики считали эти направления слабодоходными, но сейчас ситуация на рынке заставляет их пересматривать стратегию.