9.5% (28.06.2023);
Владимир Давидович, руководитель группы компаний «Твоя столица»
2013-й год для рынка коммерческой недвижимости оказался активным: рост показали все секторы – торговый, административный, гостиничный и складской. Уверенный, но не спекулятивный подъем продемонстрировали и ставки арендной платы. Все это говорит об оживлении бизнес-среды и увеличении спроса по всем фронтам. Самыми активными в 2013-м оказались торговый и административный сегменты.
В Минске за год в эксплуатацию было введено более 63 тыс. кв.м. торговых площадей в торговых центрах современного формата. При расчете мы учитываем центры, торговая площадь которых превышает 5 тыс. кв. м.
Правда, не все ТЦ, которые появляются в последнее время, являются максимально качественными из-за недоработок в их концепциях. Это одна из причин, почему в страну упорно не хотят заходить серьезные международные операторы. Работа у нас, к сожалению, строится несколько по-другому, чем ее стоило было бы налаживать на развивающемся рынке. У нас принято сначала построить объект, а уже потом пытаться привлечь в него серьезных игроков международного формата, которые в свою очередь привыкли, чтобы объект с ними согласовывали еще на этапе создания концепции. Просто так к нам никто не придет: в Европе – кризис, наш рынок новый и тоже нестабильный – риски достаточно велики. Поэтому пока у нас работают либо по франшизе, либо некрупные операторы или российские сети. В то время как приход одного крупного сетевого игрока международного уровня дает зеленый свет всем остальным. На наш взгляд, девелоперы не совсем правильно строят свою работу с такими операторами. Сегодня только единичные застройшики еще на стадии разработки концепции согласовывают ее с будущими «якорными» арендаторами.
Во многом из-за не продуманной до конца концепции наши торговые центры сталкиваются с проблемой заполнения. Вряд ли удастся наполнить 40 или 50 тыс. кв. м. торговых площадей местными торговыми операторами. Это и есть основная причина не такой, как хотелось бы, успешности столичных торговых центров, которые открылись в этом или в прошлом году. Я думаю, что далеко не все эти торговые центры ждет светлое будущее. Потому что завтрашний день – за грамотно сделанными объектами с продуманной концепцией. Либо же за мегацентрами за кольцевой дорогой, но для их строительства нужны очень большие инвестиции, которых пока нет.
При этом рынку торговой недвижимости еще есть куда расти: по обеспеченности торговыми площадями мы прилично отстаем от соседей и европейских государств. Так, в Минске на тысячу жителей приходится 194 кв. м. современных торговых площадей (ТЦ формата от 5 тыс. кв. м. и выше). В Киеве – 220, в Москве – 316, в Санкт-Петербурге – 400, в Риме и Берлине – 350, в Варшаве – 600. Статистики по регионам Беларуси нет, но какова ситуация там – очевидно. Хотя сегодня мы видим достаточно активный интерес к регионам как со стороны девелоперов, так и со стороны торговых сетей. 
Если говорить об арендных ставках в наиболее востребованных торговых центрах в Минске, то за год они выросли в среднем на 23%.
Для рынка офисной недвижимости 2013-й года также оказался успешным: продолжается строительство и ввод в эксплуатацию современных объектов. В текущем году уже введено порядка 65 тыс. кв. м. формата «А», «В», «С», до конца года заявлен ввод еще около 40 тыс. кв. м.
В 2014 году к вводу в эксплуатацию заявлены 20 современных офисных зданий – это в три раза превышает количество офисных центров, введенных в этом году. Понятно, что во многих инвестдоговорах ввод в эксплуатацию был запланирован 2014 год, но сдать объекты в срок получится не у всех.
Однозначный тренд года на этом рынке – это рост ставок аренды и стоимости офисной недвижимости. Рост цен на объекты, реализуемые на условиях долевого строительства, составил порядка 7%: сегодня стоимость квадратного метра составляет примерно $2-2,5 тыс. для класса «В» и $1,8 тыс. для класса «С».
Существенный рост показали арендные ставки: в среднем за 11 месяцев они прибавили 12%. Больше всего поднялись в цене качественные площади сегмента «В» и «В+» (в среднем на 16-25%), их арендные ставки установились на уровне в €20-25 с НДС. К «В+» мы относим офисные объекты, по характеристикам соответствующие классу «А», но месторасположение которых не является премиальным. Например, такой бизнес-центр может находиться в пределах не первого, а второго транспортного кольца. Меньше всего изменилась цена на площади класса «С» (€16-18 с НДС).
К росту средних арендных ставок, в том числе, привело и серьезное повышение (порядка 40%) стоимости аренды в зданиях, находящихся в управлении ГХУ.
Если говорить о структуре предъявленного спроса на рынке, то современных, качественных площадей формата «В» и «В+» арендаторам по-прежнему не хватает. Здесь идет речь о помещениях, позволяющих максимально эффективно использовать арендуемую площадь и обеспечивающих комфортные условия для работы. Все это закладывается еще на стадии проектирования и имеет долгосрочный эффект. Ошибочно полагать, что, организовав open space, вы гарантируете гибкость: есть множество нюансов, связанных с разводкой коммуникаций, обеспечением вспомогательными помещениями и прочим, что требуется учесть, чтобы сделать это свободное пространство рабочим. Бизнес-центров, учитывающих подобные детали, в Минске крайне мало.
Надо сказать, что у нас на рынке до сих пор не существует общепринятой классификации, поэтому заявленный девелопером класс качества объекта далеко не всегда соответствует его параметрам.
Конечно, у нас много «офисных» площадей в административных зданиях, которые были построены еще в советское время и не выдерживают современных требований к коммуникациям, к комфорту. Более того, на рынке крайне мало объектов с единой управляющей компанией, где помещения сдаются в аренду. Большинство застройщиков распродают недвижимость мелким собственникам на этапе строительства, что порождает определенные проблемы при последующей эксплуатации объекта, сказывается на его развитии и прибыльности. В то же время управляемые объекты на рынке появляются. Думаю, будущее за ними.
Потенциал у белорусского рынка офисной недвижимости еще достаточно большой. Это ясно по тому же показателю – количеству офисных площадей на 1 тыс. жителей. В Минске на 1 тыс. человек приходится 277 кв. м. современных (построенных в 2000-е) офисных площадей. В Санкт-Петербурге – 400, в Бухаресте – 1100, В Москве – 1300, в Будапеште почти 2000, в Варшаве – 2300. Понятно, что развитие бизнес-среды во всех этих городах также несравнимое, но отставание от, например, Варшавы, не десятикратное.
2014 год обещает быть знаковым для гостиничного сектора. По нашим данным, сейчас в Минске 35 гостиниц, номерной фонд которых чуть превышает 3 тыс. мест. Этого недостаточно не только для времени проведения Чемпионата мира (ЧМ) по хоккею, но и для города-столицы. К моменту проведения ЧМ планируется ввести еще 14 гостиниц – это почти 40% от того, что есть сейчас. Но с учетом темпов строительства, мы считаем, что к Чемпионату мира будет введено порядка 9 гостиниц с номерным фондом около 3 тыс. мест.
В следующем году спада по всем секторам рынка мы не ожидаем, т.к. спад следует за бурным ростом, которого в этом году не было: рынок развивается ровно. Возможно, повышение ставок замедлится: в этом году рынок еще не восстановился после кризисных явлений. Но в следующем темпы роста должны быть скромнее. Согласно нашим прогнозам, цены на офисные помещения, которые возводятся по схеме долевого строительства, могут снизиться на 5-7%, потому как возникают проблемы с финансированием. Бизнес, как правило, приобретает недвижимость, используя кредитные ресурсы, доступ к которым сейчас ограничен. А вот падения арендных ставок ожидать точно не стоит.