9.5% (28.06.2023);
Какие тенденции сегодня существуют на рынке жилой недвижимости и может ли падение белорусского рубля повысить привлекательность инвестирования в квартиры, ответили эксперты журнала «Дело»
«Первичка» на любой вкус. И кошелек
«В настоящее время для приобретения доступны квартиры в более чем 30 жилых комплексах различных классов качества, каждый из которых состоит из двух и более домов. А в некоторых комплексах количество домов доходит до нескольких десятков. При этом есть еще и 13 отдельно строящихся домов», – рассказывает Андрей Чернышев, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «ТВОЯ СТОЛИЦА».
Например, постройки класса «эконом», то есть самое бюджетное жилье, можно найти как в самом Минске, так и за МКАД. Причем этот сегмент сегодня активнее развивается как раз в пригороде, поскольку в столице сложнее получить участки, а те площадки, которые выделяются для негосударственных застройщиков, в большинстве своем используются крупными девелоперами для строительства жилья в сегменте «комфорт». Так, есть несколько проектов «эконом» класса в Фаниполе, в Логойском, Московском и Брестском направлении.
«Этот рынок еще живет, потому что в пригород можно переманить минских покупателей за счет низкой цены. Это всегда работало и будет работать, – считает Артем Сахаревич, аналитик Realt.by. – В Минске же очень много предложений консолидировано в «комфорт» классе. Сейчас примерно 60% рынка – это каркасно-блочные здания, как правило, в высокоплотной застройке, которые находятся в районе основных проспектов, либо дома, которые строятся в масштабных проектах, например, «Новая Боровая» либо «Минск-Мир».
Также сегодня для рынка новостроек в столице характерна высокая конкуренция между застройщиками. В настоящий момент можно выделить 4 крупных игрока рынка, которые контролируют почти половину всего предложения первичного жилья. Есть еще десяток средних компаний с 1–2 проектами, которые имеют определенный вес в разных сегментах рынка, и мелкие компании, которые либо распродают свои готовые квартиры и уходят с рынка, либо наоборот приходят с новыми проектами. Поэтому строительные компании стараются всячески привлечь покупателя и делают это либо за счет планировок с большим количеством комнат на меньшей площади (например, «евродвушки» и «евротрешки»), либо за счет более низкой цены.
«Застройщики сегодня конкурируют по цене: кто-то из них делает скидки, а кто-то – отвязывает стоимость квадратного метра от доллара. Например, курс был 2 бел. руб., квартира тогда, условно, стоила 100 тыс. бел. руб., курс стал 2,10 бел. руб., но стоимость квартиры в белорусских рублях осталась прежней, соответственно, в долларах она подешевела, и для тех, кто хранит сбережения в валюте, такое предложение становится более привлекательным», – комментирует Артем Сахаревич.
Не утратил актуальности и третий вариант конкуренции – программы кредитования от застройщиков. Здесь идет сильная борьба, но на рынке есть один ярко выраженный лидер, который в последний год предлагает такие условия, которые сейчас больше никто предоставить не может. Остальные застройщики конкурируют по сумме первоначальных взносов, льготному периоду платежей и другим условиям кредитования.
Ценовой парадокс
В апреле цены на жилье достигли определенного пика, после чего их рост замедлился. С тех пор на вторичном рынке стоимость квартир увеличилась на 1–2%, а на первичном – наоборот немного опустилась.
«Продавцы по-разному реагируют на курсовые колебания и неопределенность в экономике. Владельцы вторичных квартир уделяют этому мало внимания, а застройщикам – профессиональным игрокам на рынке – важно финансирование и поддержание постоянного потока инвестиций в строительство, они понимают, что нужно немного двигаться по цене. Пока что на «первичке» снижение «гибридное», то есть о прямом снижении цен пока заявили единицы, большинство предоставляет временные акции или специальные условия, маскируя снижение цен фразами «балкон в подарок», но по факту идет небольшое снижение цен», – объясняет Артем Сахаревич.
На вторичном рынке можно было наблюдать довольно странную ситуацию: в августе, когда курс доллара начал расти, цены на вторичное жилье тоже подскочили. Однако по законам рынка все происходит с точностью до наоборот: когда курс растет, цены на недвижимость падают, потому что в Беларуси зарплаты работники получают в белорусских рублях. Кроме того, такая ситуация необычна еще и потому, что предложение тоже начало увеличиваться.
«Скорее всего, продавцы вернулись расслабленными с отпусков и решили выставить цену с запасом, а там посмотреть, как пойдет. Это продолжалось на протяжении 15 недель – с июля и до конца сентября. Последняя неделя сентября была первой за долгое время, когда индекс начал снижаться, то есть цена постепенно начала корректироваться вниз. Я думаю, что в ближайшее время этот процесс будет продолжаться, потому что спрос в первой половине года бил все рекорды (1,5 тыс. сделок в месяц), но сейчас он нормализовался – 1 тыс. продаж. Нельзя сказать, что спрос обвалился, просто он вернулся к норме, и это никакие не ажиотажные показатели», – считает аналитик Realt.by.
Спрос на эконом-вариант
Квартиры в новостройках по-прежнему пользуются большим спросом. Если в 2013–2014 гг. наиболее востребованным жильем была однокомнатная малой площади, то сегодня благодаря снижению ставки рефинансирования покупатели, имеющие такую же сумму денег, могут позволить себе и двух- и трехкомнатные квартиры.
На данный момент основной покупатель на рынке – семейные люди, которым 30–40 лет, с детьми, им важно наличие как минимум двух комнат, но при этом их не интересуют большие площади.
«Для преобладающей части покупателей решающими выступают такие факторы, как цена, количество комнат и местоположение. Если описать наиболее желанное покупателями приобретение, то получим двухкомнатную квартиру площадью до 50 кв. м., располагающуюся в шаговой доступности от станции метрополитена», – говорит Андрей Чернышев.
Поэтому спрос на квартиры евроформата, когда гостиная соединена с кухней и за счет этого уменьшается площадь жилья, не падает, а даже наоборот – подобный формат получает все больше поклонников.
«Для экономии бюджета покупатели предпочитают приобретать квартиры на начальных стадиях строительства либо в пригороде Минска. Например, полноценную однокомнатную квартиру в новостройке в пригороде можно приобрести за $30 тыс., в то время как на аналогичные по площади квартиры в новых домах в столице цены стартуют от $50 тыс.», – продолжает представитель «Твоей столицы».
Меньше всего спросом на первичном рынке жилья пользуются однокомнатные квартиры более 45 кв. м., двухкомнатные более 60 кв. м., трехкомнатные более 80 кв. м., а также квартиры, располагающиеся на первых этажах или в жилых комплексах с высокой плотностью застройки.
«Сейчас покупатели с осторожностью относятся к массивным жилым комплексам, состоящим из нескольких десятков домов, каждый из которых в 10 и более этажей высотой. Пришло понимание, что при столь плотной застройке может теряться комфорт проживания. Из-за этого некоторые покупатели переориентируются на жилые комплексы микрорайона Уручье либо пригорода Минска – привлекает простор территорий, близость зеленых зон, и банально, отсутствие проблем с парковкой и инфраструктурой», – считает Андрей Чернышев.
На вторичном рынке жилья наибольший интерес для покупателей представляют квартиры в новых до-мах – от 2000 г.п. Однако из-за их относительно высокой стоимости покупатель в итоге останавливает свой выбор на квартирах без косметического ремонта в панельных домах 1971–1999 г. п.
«В ситуации роста курса доллара, фокус покупательского спроса смещается на дешевые квартиры. Конечно, речь не идет о жилье в откровенно плачевном состоянии, ведь серьезный ремонт − это также большие затраты. Здесь имеются в виду квартиры старого жилого фонда – «неубитые» хрущевки и брежневки, – говорит Андрей Чернышев. – Благодаря маленьким площадям и почтенному возрасту, их средняя стоимость ниже. Нередки ситуации, когда за стоимость двухкомнатной квартиры в свежем панельном доме можно приобрести трехкомнатную хрущевку с неплохим ремонтом».
Больше всего покупатели приобретают одно- и двухкомнатные квартиры, их доля в объеме продаж – по 38% на каждый вариант, трехкомнатные квартиры могут себе позволить – порядка 20% покупателей, а на долю многокомнатных приходится около 4%. Самая низкая востребованность на вторичном рынке у дорогих и элитных квартир.
Банки зарабатывают больше
Ситуация с финансовыми предложениями не меняется уже почти год. Прошлой осенью наблюдалась конкуренция между застройщиком-лидером по кредитованию и остальными строительными компаниями. Сегодня этот лидер настолько вырвался вперед, что другие компании не могут с ним конкурировать. Есть еще ряд застройщиков (5–7 компаний), которые предлагают своим клиентам условия лучше, чем в банках. Всем остальным приходится довольствоваться различными вариациями банковского кредитования.
Пожалуй, самая лучшая ситуация в кредитовании была прошлой осенью, несмотря на то, что ставка рефинансирования в тот момент была выше. Тогда прибыль банков – процент, который они прибавляют к ставке рефинансирования – была небольшой (1–3%), и итоговая ставка получалась чуть ниже, чем сейчас. В настоящее время ситуация изменилась – ставка рефинансирования снизилась, но банки прибавляют уже 5–6%.
«Я не думаю, что в ближайшее время ситуация улучшится, потому что Центральный банк России, на который ориентируется наш Нацбанк, поднял ключевую ставку (аналог нашей ставки рефинансирования – прим. ред.). Национальный банк Беларуси в сентябре ставку не повысил, потому что это было бы не очень хорошим сигналом для всего экономического сообщества, но и возможности ее снизить тоже пока нет, так что вряд ли мы увидим в ближайшие полгода сильные изменения в ситуации с кредитованием, соответственно, не будет повода для того, чтобы на рынке возник очередной ажиотаж», – считает Артем Сахаревич.
Согласно данным специалистов по кредитованию ГК «ТВОЯ СТОЛИЦА», для покупки жилья на первичном рынке кредит берут порядка 45% клиентов (эта цифра может колебаться на ±10% от месяца к месяцу), на вторичном рынке – около 33%, а средняя сумма кредита составляет порядка $25–27 тыс.
Отделка тоже важна
«Сегодня серьезных проблем на рынке недвижимости нет. Он работает в стабильном режиме. Можно отметить лишь два момента, которые выбивают рынок из состояния равновесия. Первый − это неравные условия, на которых предоставляются участки под застройку государственным и коммерческим застройщикам, и второй – неудовлетворенный спрос на определенные типы квартир», – отмечает Андрей Чернышев.
Так, УКСам предоставляются участки без обременений, в то время как коммерческие застройщики имеют дело со сносом, отселением и т.п. Такие процессы сказываются на стоимости строительства, что в свою очередь увеличивает цены на квартиры в коммерческих новостройках.
Что касается дефицита определенных типов квартир, то можно привести пример нехватки малометражных «однушек» площадью до 30 кв. м.
«Еще одной открытой нишей спроса остаются квартиры, продающиеся с чистовой отделкой. Как показывает практика прошлых лет, квартиры с отделкой условно можно было разделить на 2 группы: первые – с откровенно дешевой отделкой, а вторые – с современной качественной. Но и в том, и другом случае, по мнению покупателей, стоимость отделки была необоснованно высокой. В настоящее время ситуация начала меняться в лучшую сторону, и застройщики стали снижать стоимость отделки, одновременно делая упор на качество. Например, сейчас в пригороде Минска можно приобрести трехкомнатную квартиру 78 кв. м. за $68 тыс. с чистовой отделкой европейского уровня: в квартире будет ламинат, стены в обоях под покраску, в санузлах установлена сантехника, а на полу положена керамическая плитка, установлены межкомнатные и металлическая входная двери, электроплита и др. В Минске стоимость подобных квартир будет дороже – порядка $100 тыс. Поэтому в настоящее время, ниша квартир, продающихся с современной, но доступной по цене отделкой, до сих пор остается открытой», – рассказывает Андрей Чернышев.
«Недвижимые» инвестиции
Недвижимость всегда была одной из возможностей инвестирования. По словам экспертов, средняя доходность сдачи квартиры в Минске на длительный срок сейчас находится на уровне 4–6% годовых.
«Это неплохой показатель, потому что ни один валютный депозит столько не даст, в лучшем случае получится 2,5–3% годовых, и то это появилось на фоне колебаний в последние месяцы. Получается, что сдача квартир в аренду значительно превышает по доходности валютные депозиты, и это уже наблюдается полтора года. Если же сравнивать с вкладами в белорусских рублях, то здесь доходность ниже, но у тех, кто положил деньги на депозит полгода назад, на росте курса прибыль в долларах сгорела. Поэтому возникает вопрос – насколько волатильный белорусский рубль лучше, чем сдача в аренду квартир?», – объясняет Артем Сахаревич.
Лучший момент для инвестиций, по мнению эксперта, был в 2016 г., когда были самые низкие цены на квартиры. Вкладываясь в недвижимость, нужно учитывать, что даже если инвестор за два года аренды получит условные $5 тыс., но за это время цены на жилье снизятся на те же $5 тыс., то в конечном счет его прибыль составит 0.
«Поскольку квартиры за последний год подорожали почти на 15%, покупать жилье и сдавать его в аренду на один-два года, а потом продавать, довольно рискованно. Ведь сегодня вероятность того, что цена снизится, выше того, что цена вырастет, соответственно, то, что будет получено на аренде, потом потеряется на продаже», – считает аналитик Realt.by.
Несмотря на это, за 2018 г. количество поступивших запросов на приобретение квартиры для последующей сдачи в аренду в агентство недвижимости «ТВОЯ СТОЛИЦА» увеличилось вдвое, в месяц проходит 1–2 подобные инвестиционные сделки.
Также инвестирование в недвижимость становится популярнее на фоне активного старения населения. Люди предпенсионного возраста, которым осталось 3-5 лет до выхода на заслуженный отдых, понимают, что на пенсии им будет сложно поддерживать привычный уровень жизни. Поэтому, если у них есть свободные деньги, они рассматривают либо варианты пенсионного страхования, либо покупку недвижимости для сдачи в аренду. Такой тренд можно наблюдать в течение последних полутора лет.
«Типичный запрос покупателей-инвесторов звучит так: приобрести ликвидную квартиру, и, прилагая минимум усилий, получать стабильный доход от сдачи ее в аренду. Из интересных особенностей 2018 г. – особым спросом среди подобных покупателей пользуются квартиры с арендаторами. На стоимость квартиры, при отсутствии дефектов в отделке и т.п., наличие квартирантов не влияет, но интерес к такой квартире со стороны покупателя-инвестора, значительно больше. Ведь сразу после проведения сделки он начинает получать доходы от сдачи в аренду», – рассказывает Андрей Чернышев.
Наибольшим спросом у инвесторов пользуются однокомнатные квартиры, расположенные в спальных районах и/или вблизи метро. В зависимости от местоположения, наличия мебели и бытовой техники, стоимость квартир колеблется от $40 до $55 тыс., а готовая к проживанию однокомнатная, которую можно сдавать сразу после покупки без проведения ремонта, будет стоить в районе $50–55 тыс.
Торги больше, цены меньше
Самый ожидаемый вариант развития рынка – плавное снижение цен до конца года.
«Оно не будет сильным, потому что рынок уже стабилизировался. Сейчас растет предложение квартир как на вторичном, так и на первичном рынках, то есть увеличивается конкуренция за покупателя. Может мы и не увидим снижения цен по каким-то рыночным индикаторам, но оно произойдет за счет того, что продавцы будут чаще и больше делать скидки и разрыв между средним уровнем предложения и средним уровнем цен по реальным сделкам будет расти. Если сейчас он составляет 2%, то я не удивлюсь, если к концу года он будет равен 4–5%, то есть в объявлениях цены останутся такими же, но продавцы будут сбрасывать, например, не $2 тыс. со $100 тыс. долларов, а $5 тыс.», – считает Артем Сахаревич.
Также, по словам Андрея Чернышева, застройщики будут привлекать покупателя за счет новых маркетинговых акций.
«С целью минимизировать стоимость покупки интерес покупателей все больше будет концентрироваться на пригородных жилых комплексах и новостройках, находящихся на начальных стадиях строительства», – добавляет Андрей Чернышев.