9.5% (28.06.2023);Рынок коммерческой недвижимости развивается по законам эволюции
Анна Дейч, «Дело»
Когда-то, в начале 2000-х, почти все коммерческие площади принадлежали государству, отсутствовало качественное предложение, а спрос был небольшим. По данным агентства недвижимости «Твоя столица», в 2003 году общая площадь помещений в аренду в минских торговых центрах в 2003 году не превосходила 65 тыс. кв.м., а в бизнес-центрах – 50 тыс. кв.м. Но сейчас рынок коммерческой недвижимости практически полностью сформировался: на нем действуют крупные профессиональные игроки, построены объекты современных форматов.
За последние годы значительно увеличился объем предложения. Сегодня на рынке представлено более 350 тыс. кв. м. торговых и 560 тыс. кв.м. современных офисных площадей.
Изменились также требования арендаторов и покупателей: ранее основными критериями для них были район горда и цена, а теперь на первый план выходят наличие единой управляющей компании и эксплуатационные характеристики здания. Кроме того, компании стали обращать внимание на транспортную доступность, размеры паркинга, наличие мест для ожидания, кондиционеров, системы контроля доступа, возможность круглосуточной работы – то есть, на те «мелочи», которые, по сути, помогают вести бизнес в более комфортных условиях, с меньшими временными и финансовыми затратами.
Среди наиболее интересных тенденций рынка стоит отметить начавшуюся экспансию в регионы современной торговой недвижимости при малом присутствии там бизнес-центров высокого уровня, а также по-прежнему небольшой интерес иностранных компаний к Беларуси.
«Кризис 2011 года отложил формирование рынка коммерческой недвижимости как минимум на три года, – говоритзаместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андрей Чернышев. –А со второй половины 2013-го цены постепенно начали оживать».
Ценник застыл
В настоящее время рынок офисной недвижимости практически сформирован. На нем присутствует большое число объектов различных форматов и классов качества.
За прошлый год рынок офисов в Минске вырос более чем на 100 тыс.кв. м (+30%), что, тем не менее, составило всего 40% от заявленного на 2013 год объема площадей. В начале 2014-го предложение офисной недвижимости насчитывало примерно 560 тыс. кв. м. Всего до конца текущего года планируется ввести в эксплуатацию еще около 200 тысяч офисных «квадратов». Конечно, не исключено, что не все объекты будут построены, и часть из них будет сдана в 2015-м.
При этом эксперты сходятся во мнении, что до насыщения рынка офисной недвижимости Минску еще далеко, а значит, ожидать изменения арендных ставок также не стоит. Мониторинг агентства недвижимости «Твоя столица» показывает, что средняя цена аренды уже не первый год находится примерно на одном уровне: колебание составляет плюс-минус $3-5.
«За первый квартал 2014-го цена аренды офисных помещений немного выросла. Если в начале 2014 года средний уровень арендных ставок составлял €24,2 за «квадрат», то в начале мая он поднялся до €26,2. В частности, офисы класса «А» предлагались для сдачи в аренду по средней ставке €35,5 за метр, класса «В» – за €23,5, класса «С» – по €19,5 за квадратный метр»,– озвучивает конкретные цифры А. Чернышев.
Специалисты по недвижимости отмечают, что спрос на офисы в белорусской столице сегодня довольно высокий – вакантных площадей в бизнес-центрах практически нет.
Впрочем, на объекты премиум-класса ажиотажа нет, поскольку не все компании могут себе позволить снять помещение для работы по сверхвысокому ценнику.
Поэтому в Минске наиболее популярными среди арендаторов и застройщиков являются помещения классов «B» и «С»: в 2013 году они составляли основную долю рынка – 44% и 46% соответственно в общем объеме предложения, в то время как площади класса «А» – всего 10%.
Таким образом, из-за завышенных ставок арендаторы ради экономии готовы отказаться от некоторых удобств. И это особенность белорусской столицы: за границей, где хорошо развит рынок офисной недвижимости, объекты низкого уровня уже практически не строят.
Альтернатива аренде – долевое строительство офисных помещений. Его высокая популярность – это еще одна особенность белорусского рынка офисной недвижимости. В Европе лишь каждый десятый объект строится несколькими собственниками, а в Беларуси «долевка» занимает около 50% среди всех строящихся бизнес-центров.
В докризисные времена считалось, что эта схема скоро себя изживет, но пока этого не произошло и спрос на нее остается достаточно высоким.
Среди экспертов и участников рынка давно ведутся споры, о том, какой же вариант является более выгодным – долевое строительство или аренда.
«Окончательное решение компании принимают исходя из многих факторов: это и доходность бизнеса, и размер ставок по кредитам, и текущая ситуация на рынке недвижимости. Поскольку свободных площадей нет, и выбирать, соответственно, не из чего, белорусским компаниям приходится влезать в долевое строительство», – отмечает директор Центра оценки и недвижимости «Эксперт» Дмитрий Кухаревич.
Девелоперу, конечно, выгоднее реализовывать объект по схеме долевого строительства: в этом случае ему не нужно привлекать большие объемы собственных средств для строительства, что снижает финансовые риски.
В прошлом году средняя цена «квадрата» для дольщиков составила $2050 с НДС. При этом в офисах класса «B» эта цифра была на уровне $2237, а в эконом-сегменте – $1821 за «квадрат».
Большую роль при таком выборе играют и особенности менталитета: если на Западе предприниматели отдают предпочтение аренде, то в Беларуси для бизнесменов важно иметь недвижимость в собственности. Многие рассматривают ее как своеобразную «подушку безопасности» – запас прочности на будущее.
Что касается метража, то здесь традиционно высокий спрос сохранялся на небольшие помещения, как при аренде, так и при покупке в собственность: 38% от общего объема спроса составляют помещения до 50 кв. м и 25% –от 50 кв. м до 100 кв.
Предложение превышает спрос
Рынок торговой недвижимости на данный момент находится в стадии активного развития. Современных торговых объектов создано уже достаточно много, однако в большинстве своем они имеют однотипную концепцию – продуктовый оператор в связке с торговой галереей, что обостряет конкуренцию между ними.
Сегмент торговых площадей Минска в 2013 году вырос на 90 тыс.кв. м. (+35 %). При этом наполняемость торговых центров арендаторами в настоящее время составляет порядка 96–98%. До конца 2014 года планируется ввести в строй еще более 280 тыс. кв. метров торговых площадей.
И, как считают эксперты, если на белорусский рынок не выйдут новые международные сетевые операторы, то в среднесрочной перспективе возможен переизбыток предложения площадей.
Белорусским торговым центрам не хватаетименно «свежих» брэндов, которые, к тому же, должны быть доступны для среднестатистического покупателя.
«Потенциал торговых центров, заполненных белорусскими операторами либо франшизами, давно присутствующими на рынке, практически исчерпал себя», – прокомментировал ситуацию руководитель агентства «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса» Юрий Попов.
Однако у иностранных операторов существуют жесткие требования не только к техническим характеристикам и инфраструктуре торговых центров, но и к ставкам арендной платы – белорусские для них слишком высоки. На начало марта 2014-го средняя цена аренды на торговые помещения современного формата сформировалась на уровне €33,4 за кв. метр с НДС.
«В целом, ценообразование на рынке торговой недвижимости всегда было наиболее непредсказуемым и динамичным: за последние четыре года цены опускаличь ниже €22 и поднимались выше €37 за «квадрат»,– констатирует А. Чернышев.
Наибольшей популярностью пользуются объекты от 150 до 300 кв.м. Что касается помещений, сдаваемых в аренду, то наиболее востребованными в этом сегменте были площади до 50 кв.м.
Перспективный сегмент
Наибольшим потенциалом роста обладает рынок складской недвижимости. Здесь есть и спрос, и застройщики, готовые реализовать проекты под ключ.
Наиболее популярны складские помещения в новых логистических комплексах. Всего за 2013 год в минском регионе было введено более 145 тыс. кв. метров новых, а главное – качественных площадей. Но и это не покрыло потребностей рынка.
Если в 2012 году на складские помещения класса «А» ставка аренды составляла в среднем €6,5-10 за кв. метр, на помещения класса «В» – €5,5-7,5 за «квадрат», то за прошлый год цены на аренду складов класса «А» поднялись до €8-12. Были момент, когда стоимость доходила и до €14-14,5. Что касается класса «В», тут аренда выросла до €6-8,5 за кв. метр.
Однако дальнейшего роста арендной цены ожидать не стоит: складская логистика направлена на снижение издержек производителей и дистрибьюторов, а при дальнейшем росте ставок арендной платы об этом не может быть и речи. В результате может сложиться ситуация, когда на фоне неудовлетворенного спроса арендаторы будут отказываться от объектов или сокращать размеры арендуемых помещений, в итоге участятся случаи ротации арендаторов. А это не выгодно собственникам складов при всем их желании максимально заработать.
Основной сдерживающий фактор развития рынка складской недвижимости – дефицит земельных участков. В частности, по Минску и прилегающим к столице районам свободных площадок в промзонах уже практически не осталось, а там, где есть возможность получить просторный участок – нет соответствующей инфраструктуры.
Резюмируя
В целом, оценивая ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, следует признать, что он продолжает развиваться – не только количественно, но и качественно, пусть и не такими быстрыми темпами, как этого хотелось бы его игрокам. Даже в регионах растет спрос арендаторов на крупные помещения, оборудованные всеми необходимыми удобствами.
Так же, как и в прошлом году, ожидается перенос сроков ввода многих объектов. Впрочем, как отмечают специалисты, нормальной считается ситуация, когда вводится в эксплуатацию 40-50% от всех заявленных проектов. И причины этого не стоит искать в белорусской специфике, поскольку смещение заявленных сроков ввода характерно и для рынков соседних государств, в том числе западноевропейских.
С другой стороны, если отложенные и запланированные проекты «выстрелят» одновременно, это создаст угрозу ценового обвала. Поэтому для рынка и его участников в такой спешке нет резона: всем будет выгоднее, если ввод новых объектов будет идти поступательно, пусть и с нарастанием объемов, но без глобальных скачков.