9.5% (28.06.2023);На рынке офисной недвижимости происходит смена приоритетов
Анна Дейч, «Дело»
Цена аренды офисного помещения для белорусского бизнеса перестала быть определяющим фактором, и на первый план уже вышли комфортность работы в нем, а также возможность свободно принять деловых партнеров любого уровня.
Правила и подходы
Универсальной классификации офисных объектов, которая бы учитывала все нюансы, в Беларуси не существует. Любое ранжирование является достаточно условным, хотя и служит ориентиром, на который стоит равняться при реализации проекта.
«Критерии, которыми у нас руководствуются, прописаны в Европе, Америке, России и других странах,– говорит руководитель «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса» Юрий Попов. – У нас участники рынка используют те критерии, которые считают нужными. Надеемся, что в этом году удастся сформулировать белорусскую классификацию или принять с корректировками какую-либо из имеющихся».
По словам директора по исследованиям и консалтингу Colliers International Дениса Четверикова, при классификации бизнес-центров белорусский офис компании ColliersInternational использует несколько подходов. Для бизнес-центров, где строительство еще не завершено, используется классификация, в основе которой лежат критерии, разработанные Московским Исследовательским Форумом (Moscow Research Forum).
Для уже введенных в эксплуатацию бизнес-центров используется классификация, разработанная белорусским офисом Colliers International совместно с коллегами из зарубежных офисов. Классификация для оценки существующих зданий включает в себя группы параметров, внутри каждой из них параметрам присваивается определенное количество баллов. Таких групп более двадцати.
Для класса «А» требуются расположение в центральном деловом районе или на основных магистралях города, желательно – в локальных деловых районах с высокой транспортной доступностью как личным, так и общественным транспортом; качественный современный архитектурный проект; планировочные решения, удовлетворяющие потребностям рынка в долгосрочной перспективе; высококачественные отделочные материалы; высококачественные системы жизнеобеспечения здания и системы коммуникаций (BMS); наличие подземного паркинга, обеспеченность парковочными местами; профессиональная управляющая компания.
Бизнес-центры класса «В» должны быть построены в пределах 2-го транспортного кольца либо на основных магистралях города с высокой транспортной доступностью как личным, так и общественным транспортом. Также для них необходимы качественный современный архитектурный проект; планировочные решения, удовлетворяющие потребностям рынка в долгосрочной перспективе; качественные отделочные материалы; современные системы жизнеобеспечения здания и системы коммуникаций; обеспеченность парковочными местами; желательна профессиональная управляющая компания, допустимо управление товариществом собственников.
Для класса «С» необходимы транспортная доступность как личным, так и общественным транспортом; обеспеченность парковочными местами; управление товариществом собственников.
Из современных требований, которые актуальны для объектов классов «B» и «C», стоит отметить круглосуточный доступ в здание, систему видеонаблюдения, высокоскоростной Интернет. Кроме того, набирает популярность формат организации офисного пространства, который условно можно назвать как «work and relax». Атрибутами офисного объекта становятся кафе, рестораны, спортивные залы или SPA-центр с бассейнами и банями. Подобные стандарты уже находят отражение в классах «A» и «B».
Комфорт vs дешевизна
В Минске немного офисов, которые позиционируют себя как класс «А», а тех, которые ему реально соответствуют, – всего единицы.
Сильную конкуренцию классу «А» сегодня составляет «В+» – принципиальной разницы между ними почти нет. Бизнес старается снизить расходы на аренду помещений, а бизнес-центры класса «B+», которые мало чем уступают по уровню объектам «A»-класса, обычно предлагают арендаторам более выгодные ставки.
По данным компании Colliers International, более половины построенных в прошлом году офисов – именно класс «В+», что совершенно не похоже на ситуацию на рынке офисных новостроек в предыдущие годы с безусловным доминирование объектов класса «В-». Качественный рост на рынке произошел, прежде всего, за счет роста числа проектов, реализуемых девелоперами без применения метода участия в долевом строительстве.
Интересная ситуация сейчас складывается с офисами класса «С». Арендные ставки, по прогнозам специалистов, на такие помещения будут стремиться к нулю. На класс «С» сегодня приходится более трети бизнес-центров Минска. Здесь встречаются совершенно различные объекты: от современных панельных офисов вблизи станций метро до административных строений, построенных еще в советское время. Такие объекты рассчитаны на малый бизнес, и пока они довольно востребованы в своем сегменте. При многих недостатках в их пользу говорят низкие арендные ставки. В текущей макроэкономической обстановке небольшие компании с низкой рентабельностью предпочтут снимать помещения в бизнес-центрах класса «C».
В качестве резюме
По данным компании Colliers International, среди проектов, ожидаемых к вводу в 2015 году, в отличие от 2014 года будут преобладать офисные здания класса «В-». Но при этом в числе заявленных имеются два объекта, которые по местоположению и предварительным заявленным параметрам относятся к классу «А». Таким образом, ожидается несущественное изменение качественного состава на рынке.
Более того, можно констатировать, что рынок офисов по качеству возводимых объектов развивается нединамично: по-прежнему популярны советские подходы к проектированию конструктивных элементов здания, в архитектуре много субъективизма и мало экономики.
Многие элементы и приемы, влияющие на качество офисного пространства и сопутствующей среды, могли бы использоваться девелоперами без существенного удорожания себестоимости. Тем не менее, объектов, сопоставимых с европейскими объектами хотя бы класса «В+», в Минске – единицы. В результате, некоторые крупные зарубежные компании не могут найти себе офис, соответствующий их требованиям.
В числе позитивных изменений во вновь вводимых офисных объектах можно отметить: включение дополнительных услуг и сопутствующих объектов (общественное питание, СПА и фитнес и др.); более грамотное оформление входных групп, холла и зоны ресепшн; использование различных систем доступа и систем управления лифтами, более продвинутые инженерные системы и управление зданием; появление велопарковок.
Мнение эксперта
Сергей Шитько,
заместитель директора по строительству ООО «Завод Бульбашъ»
(застройщик бизнес-центра Riviera Plaza)
Рынок офисной недвижимости в Минске меняется в лучшую сторону. Интересных объектов становится все больше, уровень девелоперского бизнеса растет. Инвесторы уделяют большое внимание разработке и следованию концепции, тщательно изучают целевую аудиторию. Возрастают и ожидания потенциальных арендаторов, которых интересуют не обычные «коробки», а объекты европейского уровня. И девелоперы вынуждены этим запросам соответствовать.
Еще одна тенденция – укрупнение объектов. Офисные объекты все чаще открываются в составе многофункциональных комплексов. Например, GreenCity включает гостиницу, торговый и бизнес-центр, а RivieraPlaza– крупный SPA-центр. Такой подход эффективен, поскольку позволяет добиваться эффекта синергии. И этот тренд может стать ключевым для рынка.
Полный вариант статьи читайте в свежем номере журнала "Дело", главная тема которого "Строительство и недвижимость"
Другие материалы автора:
«Перестройка» в строительстве. Аттестат строительной зрелости